Piața imobiliară Bihor - mai 2026: Prețuri sus, ipoteci jos, tranzacții plus 7,62%

Prețul a rămas sus, dar cumpărătorul a devenit mai slab

În Oradea, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns în aprilie la 1837 €/m², cu 4,97% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut și cu încă 0,6% peste martie. Asta nu înseamnă forță sănătoasă a pieței, ci rigiditate de preț într-un moment în care veniturile nu mai țin pasul. În martie, salariul mediu net din Bihor a fost de 913,28 €, în scădere cu 2,48% față de aceeași lună din 2025, deci apartamentele s-au scumpit exact când puterea reală de cumpărare s-a subțiat.

Indicatorul de accesibilitate confirmă problema fără cosmetizări inutile. În Oradea au fost necesare 2 salarii medii nete pentru un metru pătrat de apartament în martie, față de 1,83 în martie 2025 și 1,99 în februarie 2026, iar aceeași presiune apare și la apartamentele noi, și la cele vechi. Cu alte cuvinte, piața nu a devenit mai valoroasă, ci mai greu de suportat pentru cumpărătorul obișnuit. Mitul că salariile rezolvă tot a murit în tabele, doar că mulți încă refuză să citească tabelele.

Volumul a crescut în mai, dar încă nu repară slăbiciunea de fond

În Bihor, numărul de tranzacții cu unități individuale a urcat în mai la 226, cu 7,62% peste aprilie. Sună bine doar dacă alegi convenabil termenul de comparație. Față de mai 2025, piața este tot pe minus, cu un recul de 3,83%, ceea ce arată că impulsul recent nu schimbă direcția de fond, ci doar mută puțin aerul dintr-o lună mai slabă într-una ceva mai activă.

Comparativ cu țara, Bihor nu arată ca un campion local, ci ca o piață care rămâne în urmă. La nivel național, tranzacțiile cu unități individuale au ajuns la 12.379 în mai, în creștere cu 0,15% față de aceeași lună a anului trecut și cu 8,01% față de aprilie. Așadar, dacă România abia a ieșit pe plus, iar Bihor a rămas pe minus, concluzia nu este că județul rezistă mai bine, ci că recuperează mai greu.

Creditarea nu confirmă revenirea, deci piața se sprijină pe un picior șubred

Adevăratul semnal de avertizare vine din operațiunile ipotecare pe unități individuale. În Bihor au fost 135 în mai, exact la nivelul din mai 2025, dar cu 5,59% sub aprilie. Când tranzacțiile cresc, iar fluxul ipotecar scade, nu ai o revenire solidă, ci o piață împinsă de cumpărători cu lichiditate, de mutări amânate sau de tranzacții care evită creditul. E mai puțin romantic decât povestea cu cererea explozivă, dar mult mai aproape de realitate.

Nici contextul de finanțare nu dă motive pentru exuberanță. La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 6.724 în mai, în scădere cu 9,33% față de aceeași lună a anului trecut, chiar dacă au crescut cu 1,68% față de aprilie. IRCC a coborât de la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 la 5,58% în trimestrul 2 și va ajunge la 5,56% în trimestrul 3, dar această ușoară relaxare nu compensează o inflație care a rămas la 9,87% în martie. Pe scurt, banii nu mai devin dramatic mai ieftini, iar cumpărătorii care așteaptă o relansare masivă pe credit se agață de o iluzie comodă.

Oferta viitoare se subțiază, dar asta nu garantează automat scumpiri sănătoase

Pe partea de dezvoltare, cifrele sunt mai rele decât ar vrea piața să admită. În aprilie, Bihor a avut 134 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 12,99% sub nivelul din aprilie 2025 și cu 18,79% sub martie. Și mai dureros este că suprafața utilă autorizată a coborât la 21.147 m², cu 43,74% sub aceeași lună a anului trecut și cu 24,95% sub martie. Asta spune că nu doar numărul proiectelor scade, ci și anvergura lor.

Mulți vor traduce automat această contracție în viitoare scumpiri inevitabile. E o interpretare leneșă. Da, oferta nouă pare să se subțieze, iar locuințele finalizate în trimestrul 4 din 2025 au fost 456, în scădere cu 4,6% față de 2024 și cu 9,88% față de trimestrul 3 din 2025. Dar dacă accesibilitatea se deteriorează, iar creditarea nu accelerează, o ofertă mai mică poate însemna și o piață mai blocată, nu neapărat una mai profitabilă.

Terenurile arată bani mai prudenți, nu apetit real pentru expansiune rezidențială

În Bihor, tranzacțiile cu terenuri intravilane au fost 748 în mai, cu 3,17% peste aprilie, dar cu 9,66% sub mai 2025. În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au urcat la 314, cu 10,95% peste aceeași lună a anului trecut și cu 9,79% peste aprilie. Aici apare o ruptură interesantă: terenurile se finanțează mai intens decât se tranzacționează ca volum, semn că unii pariază anticipat pe repoziționare sau consolidare, în timp ce piața construită rămâne mai precaută.

Nu e cazul să romantizăm nici acest semnal. Finanțarea pe terenuri poate însemna pregătire pentru proiecte viitoare, dar poate însemna la fel de bine refinanțări, repoziționări juridice sau mișcări speculative. Cât timp autorizațiile și suprafața autorizată se contractă, nu există dovadă că acest plus din ipotecile pe teren se transformă rapid în ofertă rezidențială nouă. Piața încă promite mai mult decât livrează.

Următoarele două luni cer sânge rece, nu povești frumoase

Pentru cei care cumpără ca să locuiască, iunie și iulie nu sunt luni de panică, dar nici de grabă prostească. Prețurile au rămas sus, accesibilitatea s-a stricat la 2 salarii pe metru pătrat, iar creditarea nu confirmă o competiție feroce pe finanțare. Asta înseamnă că se poate negocia acolo unde proprietatea stă de ceva timp la vânzare, mai ales pe produsul mediu, dar numai dacă rata rezultată rămâne suportabilă și fără presupuneri naive despre ieftinirea rapidă a banilor.

Pentru vânzători, mesajul este mai neplăcut decât ar vrea agenții să spună. Faptul că listările au urcat nu vă dă automat dreptul la prețuri rupte de realitate. Dacă veniți în iunie și iulie cu pretenții construite pe comparații selective, riscați să stați pe piață și să confundați vizionările cu cererea reală. Într-o piață în care tranzacțiile își revin doar parțial, iar ipotecile nu cresc, marja de negociere nu a dispărut. Doar s-a mutat din anunț în discuția finală.

Pentru investitori, următoarele două luni nu cer curaj orb, ci filtrare dură. Randamentul viitor nu vine din simplul fapt că oferta nouă încetinește, pentru că și puterea de cumpărare a încetinit. Pariurile bune rămân cele pe active bine poziționate, cumpărate sub prețul cerut, cu lichiditate de ieșire clară. Cine cumpără în iunie și iulie mizând doar pe ideea că totul se va scumpi pentru că se autorizează mai puțin confundă penuria de proiecte cu garanția profitului. Nu sunt același lucru.