Piața imobiliară Brașov - mai 2026: Prețuri în urcare, ipoteci în cădere cu 26,03%

Prețurile rezistă, dar piața reală pierde tracțiune

În aprilie, prețul mediu de listare al apartamentelor a urcat la 2294 €/m², cu 5.91% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut și cu 0.97% peste martie. La prima vedere, acest avans sugerează o piață stabilă. În realitate, semnalul din mai contrazice această impresie: în județ au fost doar 502 tranzacții cu unități individuale, ceea ce înseamnă o scădere de 12.85% față de aceeași lună din 2025 și de 16.19% față de aprilie. Când prețurile cer mai mult, dar volumele se contractă, piața intră într-o fază de tensiune în care anunțurile nu mai sunt confirmate de ritmul vânzărilor.

Contrastul cu restul țării este important pentru că arată că slăbiciunea nu este una generală, ci locală. La nivel național, tranzacțiile cu unități individuale au ajuns la 12379 în mai, cu un avans modest de 0.15% față de aceeași lună a anului trecut și cu 8.01% peste aprilie. Asta înseamnă că Brașovul nu doar încetinește, ci pierde ritm exact într-un moment în care piața din țară încă reușește să se mențină în teritoriu pozitiv.

Creditarea slăbește mai repede decât prețurile și acesta este riscul central

Cel mai dur semnal vine din operațiunile ipotecare pe unități individuale, care au coborât la 304 în mai. Scăderea este de 26.03% față de aceeași lună din 2025 și de 4.1% față de aprilie, adică mult mai severă decât reculul tranzacțiilor. Când ipotecile scad mai repede decât volumele totale, presiunea cade direct pe cumpărătorul finanțat prin credit, adică exact segmentul care susține de obicei lichiditatea de masă.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 6724, în scădere cu 9.33% față de anul trecut, dar în creștere cu 1.68% față de aprilie. Diferența de amplitudine arată că Brașovul resimte mai puternic filtrul de acces la finanțare, chiar dacă IRCC a coborât ușor la 5.58% în trimestrul 2 din 2026 și va merge marginal la 5.56% în trimestrul 3. Cu o inflație încă ridicată, de 9.87% în martie 2026, relaxarea costului de referință nu este suficientă pentru a compensa deteriorarea accesibilității și prudența băncilor și a cumpărătorilor.

Accesibilitatea s-a deteriorat, chiar dacă salariile au oferit o gură de aer

În martie, salariul mediu net din județ a ajuns la 1112.65 €, în urcare cu 3.16% față de aceeași lună a anului trecut și cu 7.81% față de februarie. Totuși, raportul dintre venit și preț rămâne sub presiune. Pentru un metru pătrat de apartament erau necesare 2.04 salarii medii nete, peste nivelul de 1.98 din martie 2025, chiar dacă sub cele 2.19 din februarie. Concluzia este clară: respirația pe termen scurt dată de salarii nu a reparat complet eroziunea produsă de scumpirea locuirii.

Presiunea este mai puternică pe segmentul nou, unde un metru pătrat a cerut echivalentul a 2.45 salarii medii nete, față de 2.31 în martie 2025, în timp ce pe vechi s-a ajuns la 2 salarii, de la 1.9 cu un an înainte. Asta se vede și în structura prețurilor din aprilie: apartamentele vechi au urcat la 2239 €/m², cu 7.44% față de aceeași lună din 2025, iar cele noi la 2717 €/m², cu 8.33% peste anul trecut, deși pe nou a apărut deja o fisură printr-o scădere de 0.22% față de martie. Este un detaliu mic, dar important: primul loc în care piața cedează nu este neapărat la tranzacții, ci la produsul mai scump și mai sensibil la finanțare.

Oferta viitoare crește exact când cererea actuală se răcește

Pe partea de ofertă, semnalul nu este de calmare, ci de acumulare. În aprilie au fost emise 93 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 36.76% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut, iar suprafața utilă autorizată a explodat la 57795 m², în creștere cu 68.25% față de aprilie 2025 și cu 131.12% față de martie. Cu alte cuvinte, pipeline-ul de proiecte merge înainte într-un moment în care piața de absorbție dă semne de oboseală.

Presiunea este amplificată de stocul care vine din spate. În trimestrul 4 din 2025 au fost finalizate 1295 de locuințe în județ, cu 34.34% peste anul 2024 și cu 185.87% peste trimestrul anterior. Dacă livrările ridicate se întâlnesc cu o cerere mai lentă și cu finanțare mai slabă, riscul nu este o prăbușire instantanee de preț, ci o piață mai fragmentată, cu discounturi selective, termene de vânzare mai lungi și vulnerabilitate mai mare pe produsele slab poziționate.

În următoarele două luni protecția capitalului contează mai mult decât impulsul

Pentru cei care cumpără pentru locuire, iunie și iulie cer mai multă disciplină decât grabă. Scăderea lichidității și reculul puternic al ipotecilor sugerează că puterea de negociere începe să se mute lent spre cumpărător, mai ales pe apartamentele noi unde a apărut deja un recul față de martie. Decizia bună nu este să urmăriți orice anunț, ci să forțați testul de piață prin ofertă fermă, comparație între proiecte și verificarea costului total al creditului, nu doar a prețului pe metru pătrat.

Pentru vânzători, următoarele două luni nu favorizează supraevaluarea. Piața încă tolerează prețuri ridicate în anunțuri, dar contractele arată altceva, iar diferența dintre așteptare și execuție se poate mări rapid dacă oferta nouă continuă să intre. Cine vrea vânzare în iunie sau iulie are nevoie de preț realist din prima, documentație impecabilă și disponibilitate pentru negociere, altfel riscă să intre în ciclul periculos al re-listării și al erodării poziției de negociere.

Pentru investitori, fereastra următoare nu este una pentru entuziasm, ci pentru selecție dură. O piață în care prețurile încă urcă, dar finanțarea și volumele coboară, penalizează activele cumpărate fără marjă de siguranță. În iunie și iulie merită urmărite doar proprietățile care pot fi achiziționate sub prețul cerut de piață, în zone cu cerere locativă stabilă și randament defensiv, pentru că semnalul dominant al momentului este clar: lichiditatea s-a deteriorat înainte ca prețurile să recunoască pe deplin noul risc.