Piața imobiliară București - mai 2026: Tranzacții plus 15,94%, ipoteci minus 4,25%

Volumul urcă, dar finanțarea nu confirmă aceeași forță

Primul semnal important este că piața din București încă rulează repede, însă nu pe fundația pe care mulți s-ar aștepta să o vadă. În mai 2026, tranzacțiile cu unități individuale au ajuns la 3928, în creștere cu 15,94% față de aceeași lună a anului trecut și cu 13,36% față de luna aprilie, în timp ce la nivel național avansul a fost de doar 0,15%. Concluzia nu este doar că Bucureștiul performează peste țară, ci că aici presiunea pe decizie este mai intensă și mai localizată, ceea ce amplifică riscul de a confunda activitatea ridicată cu o piață sănătoasă și echilibrată.

Problema este că această accelerare a volumelor nu este confirmată de creditare. În mai 2026, operațiunile ipotecare pe unități individuale din București au coborât la 1985, cu 4,25% sub nivelul din mai 2025 și ușor sub aprilie, cu 0,35%, iar la nivel național declinul a fost și mai abrupt, de 9,33%. Asta înseamnă că piața se mișcă, dar tot mai puțin prin extinderea creditului ipotecar clasic. Când tranzacțiile cresc, iar ipotecile scad, semnalul este că motorul cererii se mută spre cumpărători cu lichiditate, refinanțări selective sau tranzacții care evită expunerea maximă la costul banilor.

Prețurile cresc mai repede decât își permite piața să ignore

Pe partea de preț, tensiunea nu se reduce, ci se mută în structura ofertei. În aprilie 2026, prețul mediu de listare al apartamentelor din București a urcat la 2279 €/m², cu 13,95% peste aprilie 2025 și cu 1,29% peste martie. Pentru apartamentele vechi, media a fost de 2232 €/m², în creștere cu 12,05% față de aceeași lună a anului trecut, iar pentru apartamentele noi s-a ajuns la 2632 €/m², cu un salt de 26,24%. Concluzia este severă: nu asistăm doar la o scumpire generală, ci la o împingere agresivă a segmentului nou, unde așteptările vânzătorilor și dezvoltatorilor par să fi devansat deja ritmul natural al pieței.

Această viteză a prețurilor devine mai importantă decât nivelul absolut, pentru că lovește exact în zona de toleranță a cumpărătorului finanțat. Inflația anuală era încă la 9,87% în martie 2026, deci costurile generale din economie rămân ridicate, chiar dacă IRCC a coborât la 5,58% în trimestrul 2 și va merge marginal la 5,56% în trimestrul 3. Cu alte cuvinte, dobânda nu mai apasă suplimentar ca în fazele cele mai dure, dar nici nu oferă o relaxare suficientă încât să justifice orice preț cerut. Într-o asemenea configurație, piața poate încă urca, dar o face pe un teren mai îngust și mai sensibil la erori de evaluare.

Accesibilitatea s-a reparat pe termen scurt, dar nu a vindecat dezechilibrul

La prima vedere, accesibilitatea pare să fi oferit o gură de aer. În martie 2026, salariul mediu net din București a ajuns la 1577,53 €, cu 3,32% peste nivelul din martie 2025, iar numărul de salarii medii nete necesare pentru cumpărarea unui metru pătrat de apartament a fost de 1,43, sub nivelul de 1,59 din februarie. Pentru apartamentele noi, indicatorul s-a redus la 1,61 de la 1,78, iar pentru cele vechi la 1,4 de la 1,56. Concluzia corectă nu este că locuințele au redevenit ieftine, ci că volatilitatea salarială a oferit temporar o fereastră de respirație într-o piață deja scumpită.

De fapt, comparația cu aceeași lună a anului trecut arată că presiunea de fond nu a dispărut. Pentru apartamentele în general, indicatorul de accesibilitate a urcat de la 1,29 la 1,43 salarii medii nete pe metru pătrat, pentru apartamentele noi de la 1,35 la 1,61, iar pentru cele vechi de la 1,27 la 1,4. Asta spune direct că prețurile au alergat mai repede decât puterea reală de cumpărare. Cine intră acum în piață mizând doar pe ideea că dobânzile s-au stabilizat riscă să cumpere exact în punctul în care efortul financiar revine în prim-plan.

Oferta viitoare încearcă să răspundă, dar livrările încă rămân în urmă

Pe partea de ofertă, datele transmit un mesaj dublu. În aprilie 2026, numărul autorizațiilor de construire pentru clădiri rezidențiale din București a urcat la 45, cu 55,17% peste aprilie 2025 și cu 28,57% peste martie, iar suprafața utilă autorizată a explodat la 176330 m², cu 651,94% față de aceeași lună a anului trecut. Semnalul este clar: dezvoltatorii pregătesc terenul pentru mai multă ofertă, probabil atrași de nivelul actual al prețurilor și de rezistența tranzacțiilor.

Totuși, această promisiune de ofertă nu trebuie confundată cu livrări imediate. Ultimul reper disponibil arată că în trimestrul 4 din 2025 s-au finalizat 2204 locuințe în București, cu 22,15% sub nivelul din 2024 și cu 19,77% sub trimestrul 3 din 2025. Aici se vede ruptura care explică multe din tensiunile actuale: piața se tranzacționează în prezent pe un stoc încă strâns, chiar dacă pipeline-ul începe să se umfle. Pe termen scurt, asta poate ține prețurile sus, dar pe termen mediu poate lovi exact segmentele care au forțat prea mult nota, mai ales dacă cererea finanțată rămâne fragilă.

Mișcarea de pe terenuri confirmă expansiunea, dar și un apetit mai prudent la risc

Datele despre terenuri intravilane întăresc ideea că actorii mari nu au ieșit din joc. În mai 2026, tranzacțiile au ajuns la 5691, în urcare cu 25,52% față de aceeași lună a anului trecut și cu 24,83% față de aprilie. Acest avans sugerează repoziționare, acumulare și pregătire pentru ciclul următor de dezvoltare. Când terenurile se mișcă atât de puternic, mesajul este că piața nu pariază pe blocaj, ci pe continuitate.

Dar și aici apare aceeași fractură care merită urmărită cu atenție. Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au coborât la 2389, cu 6,79% sub mai 2025 și cu 7,3% sub aprilie. Cu alte cuvinte, interes există, însă leverage-ul este folosit mai prudent. Aceasta este o piață care încă atacă oportunități, dar o face cu frâna de risc trasă parțial. Pentru capitalul nepregătit, exact acest tip de piață devine periculos, pentru că păstrează aparența de forță, în timp ce filtrează tot mai dur participanții vulnerabili.

Următoarele două luni cer disciplină, nu entuziasm

Pentru cumpărătorii care caută locuință pentru uz propriu, iunie și iulie nu sunt luni bune pentru grabă. Volumul ridicat din tranzacții arată că piața încă absoarbe ofertă, însă scăderea operațiunilor ipotecare și deteriorarea accesibilității față de anul trecut spun că marja de eroare a crescut. În următoarele două luni, decizia sigură este cea în care rata rămâne confortabilă și sub un scenariu mai dur, nu cea în care prețul pare suportabil doar la limită. Mai ales pe segmentul nou, unde pretențiile au urcat cel mai abrupt, negocierea și selecția devin mai importante decât viteza.

Pentru vânzători, iunie și iulie pot rămâne favorabile doar dacă prețul cerut este ancorat în lichiditatea reală, nu în euforia ultimelor listări. Piața încă oferă cerere, dar nu mai validează automat orice escaladare, iar cumpărătorul finanțat devine mai atent. Cei care intră agresiv pe piață pot obține vizibilitate, dar nu neapărat și tranzacție. În schimb, proprietățile poziționate realist au șansa să profite tocmai de acest moment, înainte ca oferta viitoare autorizată să înceapă să schimbe raportul de forțe.

Pentru investitori, următoarele două luni sunt bune pentru filtrare, nu pentru expunere largă. Semnalul dominant al lunii este că piața rămâne activă fără sprijin clar din creditare, ceea ce favorizează capitalul disciplinat și pedepsește randamentele cumpărate la prețuri forțate. Zonele și produsele unde creșterea de preț a fugit mult înaintea accesibilității cer o marjă de siguranță mai mare. În iunie și iulie, avantajul nu va fi la cei care cumpără repede, ci la cei care pot diferenția între deficit real de ofertă și prețuri care au început deja să includă prea mult optimism.